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Le blog de Stéphane Soumier

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Pourquoi Il faut taxer davantage les propriétaires immobilier...

Publié par Stéphane Soumier sur 26 Octobre 2016, 15:04pm

… et pourquoi ça n’arrivera pas. L'affaire du "loyer implicite" ou le rêve d'une fiscalité de croissance

 

Qu’est ce que c’est que cette histoire ? Une note du Conseil d’analyse économique(elle est là) proposant de relever les taxes sur la propriété immobilière, au profit d’une baisse de la fiscalité sur le travail et sur l’investissement risqué. Elle a déclenché de telles réactions, que je vous propose d’y passer un peu de temps. Calmement. Pour comprendre.

Et commencer par dire que toute réflexion sur la taxation du capital (immobilier ou autre) doit se dérouler dans un cadre de concurrence fiscale acharnée entre les états.  L’Etat, notre Etat, quelque Etat que ce soit, n’est pas seul au monde, l’actualité nous en apporte la démonstration quotidienne. Or le capital est indispensable au financement de la croissance. Et le capital ne réfléchit pas, il est comme l'eau, il suit la pente la plus favorable. Vous croyez que je vous éloigne de la propriété immobilière? En fait non. Si la pente va vers la pierre, elle éloigne le capital de l'ingénieur. C'est aussi simple que cela. 

Et dans ce cadre là, la fiscalité française sur l’ensemble des assiettes d’imposition est une des plus fortes d’Europe. Ça n’est donc pas un luxe d’y réfléchir. On dirait même que ce devrait être une priorité.

Et là, une fois posés l’ensemble de ces prémisses, les résultats de la réflexion deviennent évidents : baisse de la fiscalité sur l’ensemble des secteurs exposés à la concurrence mondiale, particulièrement les secteurs immatériels qui peuvent se délocaliser en quelques secondes, et baisse de la fiscalité sur les agents économiques porteurs de potentiels de croissance : dans l’économie de la connaissance du XXIème siècle c’est évidemment le capital humain, et donc la fiscalité sur le travail

Or que constate-ton ? Que ce sont justement les éléments qui sont, en France, les plus taxés. Au profit de quoi ? De l’Assurance vie et de l’immobilier.

En fait, ce n’est évidemment pas si simple, tant notre système est percé de niches, toutes plus complexes les une que les autres, nourrissant une industrie de la défiscalisation, imposant un appareil de contrôle lourd et forcément incompétent vu la complexité des sujets (le crédit d’impôt recherche en apporte la démonstration quotidienne), suscitant dans la société un profond sentiment d’injustice.

Il s’agit donc bien, de remettre sur pied un système clair et lisible, favorisant la prise de risque, l’investissement, et le capital humain.

On est d’accord ? C’est la base de tout ce qui va suivre.

Est-ce qu’on peut admettre qu’à ce moment là, la fiscalité de l’immobilier pose problème aujourd’hui en France ? L’assurance vie aussi, mais à chaque jour suffit sa peine.

Car l’immobilier en France est un culte. Très exactement la propriété immobilière. Or ce culte immobilier met en sommeil des centaines de milliards d’Euros. Oui. En sommeil. Un immeuble, c’est du capital qui dort, et qui dort profondément, après que ses propriétaires se sont, des années entières, serré la ceinture pour le payer. Et ces propriétaires peuvent, à bon droit, être qualifiés de rentiers, en ce qu’ils profitent d’une accumulation de capital (80% d'entre eux, en France, ont d'ailleurs même profité du capital accumulé par leur parents pour leur 1ere acquisition). Que ce soit le fruit d’un dur labeur ne change rien à l’affaire. Heureusement que tous les rentiers ne sont pas des criminels ou des héritiers ! Que cet argent ait déjà été taxé n’a rien à voir non plus dans ce qui nous intéresse. C’est le lot de ce qui constitue justement le capital, où qu’il s’investisse ensuite. Ce que l’on taxe, c’est le fruit du capital, son rendement, ce qu’il rapporte, le surcroit de revenu qu’il procure, on ne taxe pas une 2ème fois le revenu qui a permis de le constituer. Attention, la propriété peut être un choix parfaitement légitime, mais l’Etat est-il vraiment légitime, lui, à inciter à ce comportement ? 

Parce que c’est ce qu’il fait, et massivement. La seule taxe sur le capital immobilier c’est la taxe foncière… voyons voir… quand j’additionne les taux affichés je suis effectivement en ligne avec le taux de taxation d'autres produits, à peu près 28%. Mais 28% de quoi ? De la valeur locative du bien (le revenu qui en serait tiré s’il était loué aux conditions de marché) estimée en … 1970 ! Plaisanterie ! Régulièrement des parlementaires soulignent l’obsolescence des valeurs locatives cadastrales, régulièrement le gouvernement promet de les réévaluer, rien ne se passe jamais. A la revente la plus-value sera exonérée (or, sur les 15 dernières années elle est considérable) et l’héritage reste protégé. l'ISF lui ne concerne que 600.000 ménages sur 16 millions de propriétaires (environ)

Ne pas voir qu’il y a là un problème quand le travail, lui, est massivement taxé, c’est être aveugle. Outre l’immobilisation stérile de masses considérables de capital, le culte de la propriété immobilière, c’est aussi un frein à la mobilité du travail. Or on trouve là l’une des causes de notre chômage de masse. Le drame d’une usine qui ferme, c’est moins l’ouvrier chômeur (une bonne formation peut lui redonner un emploi) que l’ouvrier surendetté, parce que la valeur de la maison sur laquelle il a encore 10 ans de crédit vient de s’effondrer ! Le problème d'Alstom à Belfort, c'est d'abord des ouvriers qui ne peuvent pas bouger parce qu'ils n'ont pas fini de payer leur maison. Et c’est à l’Etat d’encourager ça ? C’est à l’Etat d’encourager la déprime de jeunes ménages à qui l’on a mis dans le crane qu’on n'était pas vraiment adulte tant qu’on n’avait pas « acheté » ? Dans notre imaginaire social, la propriété immobilière tient pratiquement la place d’une naissance, d'un premier enfant, c’est pas un truc de dingue ça ?

Un pays dont tout le système de crédit ne finance que de l'immobilier est un pays qui glisse vers la glaciation

On me dit que l'on va bloquer la construction et mettre la pression sur les prix. Ben voyons!  Parce qu'une fiscalité ultra-favorable sur la propriété a amené la construction à la hauteur de la demande? La construction est bloqué par les 36.000 maires de France qui ne veulent pas construire, voilà le sujet, il n'est fiscal qu'à la marge.

On me dit que la propriété est un capital pour la retraite? Ben voyons, les retraités qui crèvent de faim dans leur trois pièces, ne seraient-ils pas bien mieux à vendre au fil de l'eau leur épargne en actions? c'est dans les 4 étoiles de la côte d'Azur qu'ils la passeraient leur retraite, à faire tourner la machine économique. Et ce qui garantira notre retraite c'est bien plus une économie prospère à taux de chomage faible

Et cette affaire n’a pas d’autre but que d’attirer notre attention sur cette distorsion fiscale qui est bien politique, et absolument pas économique. Elle est même anti-économique.

Alors, oui, il y a cette idée de loyer implicite. Le propriétaire serait considéré comme recevant un loyer… de lui-même. Et intègrerait ce « revenu » au barème général de l’impôt sur le revenu. Ça n’est pas si baroque, ça a existé en France, la taxe foncière actuelle est inspirée de ce système, ça existe dans d’autres pays. Evidemment, tant qu’il y a un emprunt à rembourser, ce « loyer » en tiendrait compte, et n’entrerait pleinement en vigueur qu’une fois le remboursement achevé. Il serait net des intérêts d'emprunts, ce qui est une aide supplémentaire pour les jeunes, puisque l'on commence par massivement rembourser les intérêts avant de rembourser le capital. Surtout, le système ne concernerait que les nouveaux acquéreurs. pas question de taxer le stock de manière rétroactive

Le but ? alléger en échange la taxation des éléments favorisant le dynamisme économique et l’investissement productif.

Mais je vous rassure. On décrit là un Eden fiscal. Or nous avons tant croqué la pomme immobilière, que pas un gouvernement n'osera faire çela et que nous sommes condamnés pour des siècles et des siècles, à l’enfer de cette défiscalisatio immobilière massive.

Amen

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Paoli 27/10/2016 07:54

Bonjour Stéphane,
Tout à fait d'accord avec l'analyse sur le besoin de financement impératif de l'outil productif.
Toutefois, je ressentirais une taxe sur les "rentes immobilières" comme une injustice totale. Payer un crédit pendant 25/30 ans pour acquérir ma résidence principale afin de ne pas avoir la charge d'un loyer à la retraite alors que le niveau de celle-ci baisse de plus en plus et se voir taxer à nouveau ensuite ! Croyez vous que l'on se tourne vers l'immobilier par vrai choix ? Comment compléter nos revenus à la retraite autrement, quand expériences financières (crise de 2008 et taux d'intérêt à 0) nous démontrent que l'on ne peut y compter.
Ajouter une taxe supplémentaire ne résoudra pas le problème fondamental de notre pays qui considère le capital comme le grand Satan.

bob 26/10/2016 18:23

Merci pour cet article. Si je suis d'accord avec l'idée, encore une fois je tremble en imaginant comment elle serait appliquée : ne leur donnez donc pas des idées, nos politiques pourraient bien taxer l'immobilier sans toucher aux autres taxes !

Carlos 26/10/2016 17:53

Bonjour !
A travers un re tweet je tombe moi aussi sur cet article. Il ouvre une réflexion intéressante mais malheureusement je ne vois là aucun benefice à la taxation décrite. De fait Stéphane posez vous la question suivante :
Cela change t il quelque chose que je paie un loyer à l'Etat (la taxe que vous décrivez) ou que je le paie à un propriétaire banque/assureur ?
Car qui va donc se porter propriétaire pour me louer ma future maison ?

De fait le particulier se substituerait il valablement à un banquier/assureur dans cette mission d'arroser l'économie ?

Votre système revient à déplacer le problème, à déplacer les flux et leur origine mais au final on peut escompter un jeu à somme nulle, ou négatif, le particulier français n'étant pas tellement fan de prise de risques directes dans "l'économie". Certes les banques et assureurs eux mêmes contraintes par Bale et Solvency ne sont pas au top de ce point de vue là non plus.
Mais à choisir... restons comme cela. Les politiques n'ayant eux mêmes peut être pas grande confiance dans le système actuel des retraites, laisser les particuliers se constituer une épargne, fusse t elle immobilière, pour les vieux jours n'est pas un mal. Car dans bien des cas nous aurons besoin de le liquider pour payer maison de retraite et soins de fin de vie.

Bien à vous !
Carlos

bob 26/10/2016 18:22

Merci pour cet article. Si je suis d'accord avec l'idée, encore une fois je tremble en imaginant comment elle serait appliquée : ne leur donnez donc pas des idées, nos politiques pourraient bien taxer l'immobilier sans toucher aux autres taxes !

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