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Le blog de Stéphane Soumier

Le blog de Stéphane Soumier


Pourquoi il faut taxer la rente immobiliere

Publié par Stéphane Soumier sur 15 Septembre 2013, 07:04am

… et pourquoi ça n’arrivera pas. L'affaire du "loyer implicite" ou le rêve d'une fiscalité de croissance

 

Qu’est ce que c’est que cette histoire ? Une note du Conseil d’analyse économique (elle est là) proposant de relever les taxes sur la propriété immobilière, au profit d’une baisse de la fiscalité sur le travail et sur l’investissement risqué. Elle a déclenché de telles réactions, que je vous propose d’y passer un peu de temps. Calmement. Pour comprendre.

Au commencement était l’impôt.

Désolé de prendre un ton biblique, mais à vous lire parfois, je crois qu’on est dans le domaine du sacré. Je m’adapte.

Donc, au commencement était l’impôt, car c’est finalement la seule arme économique légitime de l’Etat. Légitime en ce qu’il finance les « externalités » (infrastructures, éducation, recherche fondamentale etc… ) qui permettront l’épanouissement des agents économiques et la création de richesse.

Ceci posé, l’impôt, pour l’Etat, garde une autre vertu : celle de modifier à la marge le comportement des agents économiques.

Bon. C’est dans ce cadre là qu’intervient cette désormais fameuse note du CAE

Parce qu’il faut très vite sortir de la théorie. L’Etat, notre Etat, quelque Etat que ce soit, n’est pas seul au monde. « Dans un monde où les capitaux, mobiles internationalement, s’allouent en fonction des rendements après impôts, la fiscalité des revenus du capital peut devenir un élément clé dans la capacité d’une économie à financer sa croissance » (le CAE nous dit ainsi qu’1% de baisse de l’impôt sur les sociétés permettrait d’attirer environ 3% d’investissements directs étrangers supplémentaires). Toute réflexion sur la taxation du capital, doit se faire dans un cadre de concurrence fiscale acharnée. L’actualité nous en apporte la démonstration quotidienne (et le CAE regrette d’ailleurs que l’administration ne livre pas les chiffres de l’exil fiscal)

Et dans ce cadre là, la fiscalité française sur l’ensemble des assiettes d’imposition est une des plus fortes d’Europe. Ça n’est donc pas un luxe d’y réfléchir. On dirait même que ce devrait être une priorité.

Et là, mes amis, une fois posés l’ensemble de ces prémisses, les résultats de la réflexion deviennent évidents : baisse de la fiscalité sur l’ensemble des secteurs 1/exposés à la concurrence mondiale et donc le financement des entreprises, particulièrement celles des secteurs immatériels qui peuvent se délocaliser en quelques secondes. 2/ porteurs de potentiels de croissance : dans l’économie de la connaissance du XXIème siècle c’est évidemment le capital humain, et donc la fiscalité sur le travail (1)

Or que constate-ton ? Que ce sont justement les éléments qui sont, en France, les plus taxés. Au profit de quoi ? De l’Assurance vie et de l’immobilier.

En fait, ce n’est évidemment pas si simple, tant notre système est percé de niches, toutes plus complexes les une que les autres, nourrissant une industrie de la défiscalisation, imposant un appareil de contrôle lourd et forcément incompétent vu la complexité des sujets (le crédit d’impôt recherche en apporte la démonstration quotidienne), suscitant dans la société un profond sentiment d’injustice.

Il s’agit donc bien, de remettre sur pied un système clair et lisible, favorisant la prise de risque, l’investissement, et le capital humain.

On est d’accord ? C’est la base de tout ce qui va suivre.

Est-ce qu’on peut admettre qu’à ce moment là, la fiscalité de l’immobilier pose problème aujourd’hui en France ? L’assurance vie aussi (2), mais à chaque jour suffit sa peine.

Car l’immobilier en France est un culte. Très exactement la propriété immobilière. Or ce culte immobilier met en sommeil des centaines de milliards d’Euros. Oui. En sommeil. Un immeuble, c’est du capital qui dort, et qui dort profondément, après que ses propriétaires se sont, des années entières, serré la ceinture pour le payer. Et ces propriétaires peuvent, à bon droit, être qualifiés de rentiers, en ce qu’ils profitent d’une accumulation de capital (80% d'entre eux, en France, ont d'ailleurs même profité du capital accumulé par leur parents pour leur 1ere acquisition). Que ce soit le fruit d’un dur labeur ne change rien à l’affaire. Heureusement que tous les rentiers ne sont pas des criminels ou des héritiers ! Que cet argent ait déjà été taxé n’a rien à voir non plus dans ce qui nous intéresse. C’est le lot de ce qui constitue justement le capital, où qu’il s’investisse ensuite. Ce que l’on taxe, c’est le fruit du capital, son rendement, ce qu’il rapporte, le surcroit de revenu qu’il procure, on ne taxe pas une 2ème fois le revenu qui a permis de le constituer. Attention, la propriété peut être un choix parfaitement légitime, et pour vous tranquilliser c’est celui qu’a fait votre serviteur, mais l’Etat est-il vraiment légitime, lui, à inciter à ce comportement ? 

Parce que c’est ce qu’il fait, et massivement. La seule taxe sur le capital immobilier c’est la taxe foncière… voyons voir… quand j’additionne les taux affichés je suis effectivement en ligne, à peu près 28%. Mais 28% de quoi ? De la valeur locative du bien (le revenu qui en serait tiré s’il était loué aux conditions de marché) estimée en … 1970 ! Plaisanterie ! Régulièrement des parlementaires soulignent l’obsolescence des valeurs locatives cadastrales, régulièrement le gouvernement promet de les réévaluer, rien ne se passe jamais. A la revente la plus-value sera exonérée (or, sur les 15 dernières années elle est considérable) et l’héritage reste protégé. l'ISF lui ne concerne que 600.000 ménages sur 16 millions de propriétaires (environ)

Ne pas voir qu’il y a là un problème quand le travail, lui, est massivement taxé, c’est être aveugle. Outre l’immobilisation stérile de masses considérables de capital, le culte de la propriété immobilière, c’est aussi un frein à la mobilité du travail. Or on trouve là l’une des causes de notre chômage de masse. Le drame d’une usine qui ferme, c’est moins l’ouvrier chômeur (une bonne formation peut lui redonner un emploi) que l’ouvrier surendetté, parce que la valeur de la maison sur laquelle il a encore 10 ans de crédit vient de s’effondrer ! Et c’est à l’Etat d’encourager ça ? C’est à l’Etat d’encourager la déprime de jeunes ménages à qui l’on a mis dans le crane qu’on ne grandissait pas vraiment tant qu’on n’avait pas « acheté » ? Dans notre imaginaire social, la propriété immobilière tient pratiquement la place d’un enfant, c’est pas un truc de dingue ça ?

Je ne parlerai pas de la pression sur les prix. Elle est liée à la pénurie qui a bien d’autres causes. Mais au moins, force est de constater qu’une fiscalité ultra-favorable sur la propriété n’a pas amené la construction à la hauteur de la demande ! Là je suis tranquille.

La retraite? Sans doute un élément à prendre en compte. Mais ce qui garantira notre retraite c'est bien plus une économie prospère à taux de chomage faible (3)

Et la note du CAE n’a pas d’autre but que d’attirer notre attention sur cette distorsion fiscale qui est bien politique, et absolument pas économique. Elle est même anti-économique.

Alors, oui, il y a cette idée de loyer implicite. Le propriétaire serait considéré comme recevant un loyer… de lui-même. Et intègrerait ce « revenu » au barème général de l’impôt sur le revenu. Ça n’est pas si baroque, ça a existé en France, la taxe foncière actuelle est inspirée de ce système, ça existe dans d’autres pays. Evidemment, tant qu’il y a un emprunt à rembourser, ce « loyer » en tiendrait compte, et n’entrerait pleinement en vigueur qu’une fois le remboursement achevé (4). Il serait net des intérêts d'emprunts, ce qui est une aide supplémentaire pour les jeunes, puisque l'on commence par massivement rembourser les intérêts avant de rembourser le capital. Surtout, le système ne concernerait que les nouveaux acquéreurs. pas question de taxer le stock de manière rétroactive

Le but ? Nous faire réfléchir. Car l’essentiel de la note du CAE porte sur la nécessité de clarifier et d’harmoniser la taxation des différentes formes de capital. Pour que chacun d’entre nous puisse arbitrer en toute connaissance de cause, en fonction de ses besoins et de ses revenus, l’Etat, lui, se contentant d’une légère incitation vers le dynamisme économique et l’investissement productif.

Mais je vous rassure. On décrit là un Eden fiscal. Or nous avons tant croqué la pomme immobilière, que nous sommes sans doute condamnés pour des siècles et des siècles, à l’enfer de cette défiscalisation massive.

Amen

 

 

« u  (1) "un impôt sur les rendements du capital humain induit un plus faible investissement, soit un niveau moyen d’éducation et une productivité du travail moins élevés, et finalement un taux de croissance plus bas. »

«   (2) "au 1er décembre 2012, les 1562 milliards gérés par l’assurance vie étaient investis en action pour seulement 20,5% contre 67% en obligation ou en actifs liquides »

     (3) Quelle confusion intellectuelle d'ailleurs. "Ma maison me permettra de vivre une retraite décente". Mais enfin, c'est bien le chomage de masse qui fait exploser le système de retraite. Prenons les choses par le bon bout. D'abord moins de charges sur la production, créons la richesse, vous verrez que nous n'aurons plus de problème de retraite. Ensuite, un système par capitalisation vous donnera beaucoup plus de liberté qu'une maison qui peut vite devenir une prison

     (4)"ne sera imposé que le loyer net des intérêts d’emprunt, avec possibilité de report déficitaire si les intérêts sont supérieurs au loyers ». 

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Nico 26/10/2016 17:52

Vendre sa résidence libérerait du capital? Si je la vends c'est à un acheteur qui immobilisera autant de capital que ce que jen libère, et je vous fais grâce pertes liées aux frais de mutation.
Ce système de vases communicants fait que le parc immobilier est d'un point de vue macro-économique un capital non mobilisable. Si je ne suis pas propriétaire de ma résidence, quelqu'un d'autre l'est, ce qui au global ne change rien aux liquidités disponibles.
On peut eviter de grossir ce capital "dormant" en ne construisant plus. Mais à l'inverse, détruire un immeuble ne produira pas de liquidités.
Toujours d'un point de vue macro-économique, l'immobilier est ainsi comparable à un trou noir. Tout le capital investi dans l'immobilier reste dans l'immobilier ou est détruit. Je néglige les matériaux recyclables ou revalorisables.

yannick 26/10/2016 16:24

Une simple remarque :
L'Irlande qui a un impôt sur société de 12% (plus ou moins les discounts Apple) a crée sa taxe foncière il y a 3 ans .... qui tourne autour de 300 euro quelque soit la valeur de la maison.
De plus le sens de la propriété est très présente : 77% des personnes contre 58% en France.
Alors je doute de la pertinence de cette idée

AxS 26/10/2016 15:31

Je découvre votre blog et cet article suite à votre tweet d'aujourd'hui.

Et un élément me fait bondir : vous dites que l'immobilier est du capital qui dort. Soit. Et que comme il dort, ça devient une masse considérable qui n'alimente pas l'économie, et qu'il faut donc refaire entrer dans les circuits économiques, via l'impot.

Là je m'insurge.

L'immobilier n'est pas du capital liquide, fractionnable, immédiatement disponible. Ce sont des biens non divisibles (et on peut étendre ça à toute propriété : les voitures, les smartphones, etc.).
A un instant T, il est impossible d'en prélever X milliers d'euros.
Car une maison, ce n'est pas de l'argent liquide. Ce sont des murs, des briques, des poutres.

Rappelez vous les problèmes qu'ont eu les propriétaires de résidence principale sur l'Ile de Ré qui se sont vus assujetis à l'ISF du seul fait que la valeur immobilière a explosé sur l'ile, alors que leurs revenus n'avait pas changé ?
L'argent ne s'extrait pas des briques d'un mur.

Et c'est là où je veux en venir, et où se trouve l'erreur dans votre présentation :
Est-il réellement plus efficace de taxer les stocks (= proprétés matérielles, immobiliers, objets, etc) - comme dans l'ancien régime où le percepteur venait prendre physyquement x boisseaux de blé, sachant que ces biens sont indivisibles, et leur valeur varie énormément au gré des estimations ?
Ou les transferts (salaires, ventes, autres opérations) immédiatement accessibles, divisibles, et dont la valeur est connue ?

Et quid du respect de la propriété, droit fondamental s'il en est ?

Manu 17/11/2013 17:37

Autre point: pourquoi penser augmenter les impôts, rajouter des impôts. A quand les économies? A quand le nettoyage de notre millefeuilles administratif? Mon fils vient de faire un stage à la
mairie. Première mission changement des ampoules de la place de la mairie. 15 candélabres. 30 ampoules. 2 semaines de travail. cela laisse rêveur...

Manu 17/11/2013 17:31

Sujet présenté seulement par un bout de la lorgnette. Imaginons que cet impôt passe et qu'il crée le mouvement financier espéré. Qui va financer la construction des maisons pour que je puisse me
loger vue que je ne vais pas acheter ma maison si j’investis dans les entreprises?

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